高涨的楼市出现了放缓的迹象。

    国家统计局19日公布数据，1-9月份，全国房地产开发投资、商品房销售面积和销售额增速均出现回落，分别较1-8月份回落0.2个百分点、1.1个百分点和1.2个百分点。

    这说明了什么？

    中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞19日在中新社举办的国是论坛——2018三季度经济形势分析会上表示，8月房价上涨压力还比较大，到了9月随着部分开发商降价销售，市场预期正在发生改变。

    “9月份增幅有所放缓，预计四季度进入平稳调整期。”倪鹏飞说。

    转折

    回顾8月份数据，全国70城房价，67个上涨2个持平，只有1个城市下跌。1-8月份，全国房地产开发投资同比增10.1%，商品房销售面积和销售额分别增4.0%和14.5%。此外，房企到位资金增速6.9%，也比此前几个月明显改善。

    “由此得出一个粗略的判断，在宏观调控大背景下，房地产价格上涨压力仍然较大。”倪鹏飞分析。

    但到了9月份市场发生重要变化。

    首先是一些开发商企业表现出悲观的情绪，龙头房企万科就喊出“活下去”的口号，市场一片哗然；其次是以万科、碧桂园为代表的房企开始降价销售，多地出现不同程度“房闹”。

    倪鹏飞认为，在近期的国内外宏观经济形势下，加上上述消息影响，市场主体的主流情绪转向观望和决策犹豫，但并没有出现大规模抛售现象。未来，房地产市场上升和下降剧烈波动都有可能，但大概率事件是平稳调整。

    平稳

    判断房地产市场平稳发展，主要有两方面的考量。

    从上行因素看，第一中国的城市化还没有结束，还有2亿人口在向城市聚集，这意味着需求潜力仍然巨大；第二房地产的长效机制还没有建立起来，包括财政、金融、土地、税收的基础制度改革还没有取得实质性进展，社会普遍预期房产仍是最好的投资选择。

    从下行因素看，其一中国宏观经济仍面临一定下行压力，中美贸易摩擦仍存在不确定性；其二房地产市场风险已经较大，全国平均房价收入比为1:7.5，35个大中城市超过1：10，一线城市甚至出现1:40这样的水平，房地产价格泡沫严重；其三是三四五线城市空置率已经较高，个别一二线城市空置率也令人不安，因此存在着结构性的数量泡沫；其四是政府的调控力度没有丝毫放松。

    分化

    倪鹏飞判断，尽管后市有多方面因素影响，但分化的趋势会再度凸显。

    “虽然四季度出现一定程度的调整，但一二线城市需求仍有较大潜力，尤其是土地、住房供给短缺矛盾没有解决，房价上涨压力仍然较大。但三四五线城市就不一样了，经过上一轮超好发展，不仅房价涨幅较大，土地、住房供给增加，这有可能会形成新一轮库存。所以，一二线城市与三四五线城市分化调整和发展的趋势有可能再度凸显”

    因此，未来仍然要坚持和完善因城施策的调控思路，同时要做好稳预期和防范双向剧烈波动的预案，加快基础制度的改革和房地产稳健发展的长效机制的建立。

    谈及房地产税，倪鹏飞指出，不管它对房价是否有影响，它对房地产市场发展和宏观经济的发展都是有意义的。因为，房地产税最根本或者长期的作用，是要解决国家土地财政问题，房地产税逐渐到位之后，地方的公共支出就有了一定保障，土地财政也就可以退出了。

    (本文根据中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在国是论坛——2018三季度经济形势分析会上的演讲整理。)