泉州网12月16日讯 （记者黄墩良 通讯员庄曙新）对购房一族来说，大部分人买房时通常会选择向银行申请按揭贷款，在购买预售商品房时候往往会与银行办理抵押预告登记。那么，万一业主“断供”，银行会怎么处理呢？

泉港法院介绍，几年前，小周（化名）在泉港一楼盘买了一套房子，因资金不足，他向泉港某银行申请房屋抵押贷款。经银行审核批准，双方于2016年4月签署了《个人购房担保借款合同》，合同中约定了贷款利率、罚息的计收标准，以及相关的违约责任和提前收贷约定。小周以所购商品房为贷款提供抵押担保，办理了抵押预告登记手续，并于2020年12月20日办理了建筑物所有权首次登记。

贷款放款后，小周未能依约按期足额偿还借款。银行多次催收无果后，于今年1月向泉港法院提起诉讼，要求小周偿还尚欠借款本息共计32万元，并就上述房屋享有优先受偿权。

法院经审理认为，小周未依约还款，已构成违约，符合合同约定的提前收回贷款的条件，因此银行要求小周偿还尚欠借款本息的诉讼请求，有事实根据和法律依据，予以支持。

经查明，案涉房屋已完成所有权首次登记，且不存在预告登记失效的情形，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》的规定，抵押权应认定自预告登记之日起设立，因此对银行对案涉房屋的折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉请，予以支持。

法官介绍，在预售商品房抵押贷款中，银行为了保障债权能够顺利实现，往往会与购房人签订预购商品房的抵押合同，并办理抵押预告登记。在民法典及相关担保制度解释出台前，因对预告登记制度是否能够直接获得和实现抵押权并无明确规定，理论和实务中均有不同理解。

如今，民法典的实施填补了这部分“空白”。根据民法典规定，建筑物抵押预告登记优先受偿，须同时满足两个条件：（一）建筑物已经办理首次登记；（二）不存在抵押预告登记失效的情形。而判断抵押预告登记是否失效，主要是依据民法典规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”

该案中，抵押房产已办理首次登记，且不存在预告登记失效的情形，因此应认定抵押权在预告登记之日起设立。法官提醒，广大购房者在按揭购房时，应正确评估还款能力，理性消费，坚持“房住不炒”原则，严守契约精神，避免因逾期还款或“断供”导致征信受损、房屋因抵押被拍卖。