泉州网8月5日讯（融媒体记者 吴水保 通讯员 杨蕾 刘慧）诚信是立身之本，房产买卖同样如此。买卖双方一旦签订合同，就应当恪守承诺、切实履行，不应随意毁约，以免引发不必要的纠纷。近日，晋江市人民法院审结一起案件，卖房者收受20万元定金却未能证明对房产享有处分权，也无法如期过户，构成违约，被判双倍返还定金。

案情概述

无处分权出售房产 构成违约双倍返还定金

小蔡与小祺签订房屋买卖合同，约定小祺将房屋以120万元的价格卖给小蔡，小蔡支付定金30万元。小蔡在支付了20万元定金后与小祺约好了过户时间，小祺拿到定金后却迟迟不愿配合办理过户手续。后来经核实，小祺并非该房产的所有权人，无法证明其对该房产享有处分权。

小蔡将对方告上法庭。去年3月，晋江市人民法院经审理作出判决，小祺未能证明其对该房产享有处分权，也无法在约定期限内将房子过户至小蔡名下，已构成违约，应双倍返还实际支付的定金40万元。该判决已生效。

在购房、租赁、装修等交易中，“先交定金”已成为常见的缔约环节。然而，大多数人并不清楚，定金应当如何约定，定金金额是否有上限。一旦一方违约，定金究竟是“一分不退”，还是可以主张“双倍返还”。

法官说法

给付方违约定金不退 收受方违约双倍返还

什么是定金？合法的定金数额是如何规定的？超过限额的部分怎么认定？法官介绍，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定，定金是为担保债权实现而设立的制度，定金合同自实际交付定金时成立。因此，不是所有标注“定金”的钱，都具有定金效力。定金的数额由当事人约定，但是不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金的法律效力。定金超过20%的部分，法律认定不算定金，只能算预付款或价款的一部分。

合同没签成，法律如何认定定金退还事宜？一方违约后，可以同时主张违约金吗？法官介绍，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七、五百八十八条规定，如果是给付定金的一方违约，导致合同目的无法实现，那么，定金不退；如果是收受定金的一方违约，就要双倍返还定金。定金能不能退，关键看是谁的原因导致合同没能订立。而当事人既约定定金，又约定违约金的，一方违约时，对方可以选择适用定金或者违约金。二者择一，不能并用。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

法官提醒，房产买卖双方签订合同时，务必通过官方交易服务平台进行交易。签约前仔细核查房屋产权状况，做好预告登记，同时养成“全程留痕、规范取证”意识。交付定金前，看清金额、用途和责任分配。在房屋核验、交接、报修等关键环节，保留完整的聊天记录、录音录像等证据，方便发生纠纷时快速厘清事实、依法维权。

【延伸阅读】

如何区分“定金”与“订金”

“定金”是一个标准的法律概念。定金是合同当事人为确保合同的订立、生效或履行等而自愿约定的一种担保形式，是违约责任承担的方式之一，定金合同自实际交付定金时成立；“订金”，目前在法律上没有明确定义。所谓“订金”通常应用于买卖合同中，一般情况视为买方预付款，不能与“定金”画等号，不具有与“定金”相同的担保性质；“诚意金”“意向金”与“订金”一样，并非严谨的法律概念，而是一种营销手段或行业惯例。随着市场经济的不断发展，在买卖行为过程中，销售者往往会提及“订金”“意向金”或“诚意金”，用于“锁定”优先购买权。

关于“定金”的履行规则是有明确法律规定的，如前文所说，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，因为给付定金一方原因导致合同不能履行时，其已交付定金是不予返还的；如是因为收受定金一方原因导致合同无法履行，则应双倍返还已收定金。“订金”“诚意金”“意向金”的返还取决于买卖双方的约定。如果没有约定，那么均属于预付款性质，当卖方违约时，可以无条件要求其退回。买方违约时，可以与卖方协商解决并要求对方退款。但如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。如果双方就“三金”的返还没有明确约定，或难以判定过错及不可归责于双方的事由导致合同未能订立的情况下，法院可能会根据公平合理的原则来判定“三金”是否退还以及退还的数额。

销售方对于收取的各类名目的“金”，应尽到哪些法定义务以及责任？首先，应当尽到告知义务，应在合同显著位置标注，确保消费者清楚了解所有收费项目和金额，并在消费者签字确认前，充分告知收费款项的用途及返还事项，并详细解释。其次，收取的款项必须符合国家法律法规的规定，以“定金”为例，收取定金的数额不得超过合同标的额的20%，否则超过部分应予退还。最后，对于买卖合同中的格式条款部分，如果未尽到提示说明的义务，那么该条款无效，不能要求消费者承担相应责任。