记者 王优玲

日前，深圳、杭州两地同日发布商品住房销售制度改革相关细则，加强预售管理、推进现房销售。至此，全国已有北京、上海、广州、武汉、天津、杭州、深圳等多个城市出台地方性政策，贯彻落实完善商品住房销售制度改革相关部署，现房销售进入落地实施阶段。

从已出台的细则看，各城市总体框架保持高度一致。中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅表示，各城市在“新老划断”上进行平稳过渡，统一以8月28日为分界点，对在途项目设置过渡期，最长延至2028年底；同时，预售门槛统一抬升至主体结构封顶，预售资金实行全额全过程监管。

孙红梅说，各城市“给支持、稳过渡”，通过土地款分期、优化保函置换、预登记等配套安排缓解开发企业资金压力。差异主要体现在“新老划断”的颗粒度、重点监管额度的范围以及配套工具的丰富度等方面。

与此同时，各城市也因地制宜提出了差异化安排。在现房销售定金上限方面，北京明确一般收取不超过总房价款1%的定金；深圳与上海明确定金一般不超过购房总价款的3%；广州明确定金不得高于房屋总价5%；杭州明确定金金额不超过商品住房总价款的5%。

在土地出让金分期缴纳方面，已出台细则的城市均作出弹性安排，付款期限最长可延至两年。其中，杭州与北京明确余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。深圳、上海、广州、武汉、天津为“1+1”弹性安排，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清；按程序决策后，可再延长1年。

在过渡期与历史遗留项目方面，杭州、武汉将宽限延至2028年底，深圳、北京、上海、广州、天津则为部分在途项目设置至2027年底的过渡期，其中深圳对“三旧”改造历史遗留项目由有关部门另行研究。

贝壳研究院高级分析师陶琦表示，包括北上广深四个一线城市在内的多个城市完善商品住房销售制度的细则落地，标志着全国现房销售相关改革正有力有序推进。预计更多城市将在统一改革方向下兼顾地方实际，灵活调整、因城施策，把握落地节奏，核心都是让住房回归居住属性，让购房更加安心。

今年8月28日，住房城乡建设部等三部门联合出台新政，部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，减少商品住房交付纠纷，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益。

实际上，现房销售已有一定的实践基础。海南自2020年3月起全面推进现房销售，是全国首个在省级层面推行现房销售制度的省份；雄安新区自2023年9月起全面实行现房销售。据中指研究院统计，自2022年末以来，全国已有超过30个省（市）开展现房销售试点或出台配套政策。

随着现房销售逐步落地，其影响向土地端传导，房企拿地的判断标准随之改变，区位、配套、容积率、产品适配性成为决定项目成败的重要因素。清华大学房地产研究中心主任吴璟表示，预售制下房企测算的核心是周转速度和规模，地块本身条件反而退居其次；现房销售制度下，每个项目都要靠自有资金和项目融资来支撑，房企算的是这块地本身值不值得拿。

吴璟说，由于土地价款可分期缴纳、开发贷款与建设周期匹配、审批流程优化，加上现房销售不产生预收款且税负后移，多项有利因素叠加，为房地产企业开展现房销售提供了有力支撑。

专家表示，现房销售对房地产行业的影响，从短期看，“所见即所得”的落地模式，进一步倒逼产品提质、配套提速，项目实景兑现能力、品质打造能力成为成交关键。从中长期看，将促使房地产开发企业“有多大实力办多大事”，摆脱过度负债、盲目扩张的经营模式，转向稳健经营，更加有利于提高住房产品品质、防范化解行业风险，促进房地产市场平稳健康发展。