转让交易满两年普通住房，暂免征收营业税;单价14688元以下房屋按普通住宅标准享受优惠
□早报记者林维真
昨日下午，厦门市国土房产局召开新闻发布会，正式发布了《促进房地产市场健康持续发展十条意见》，并进行解读。这次出台的政策包括调整普通商品住宅享受优惠政策标准，降低首付比例、降低交易税费、给予契税退还、提高公积金贷款额度和年限等。对老百姓“自住型消费”最实惠的，莫过于个人首次购买90平方米及以下普通住房的，取得房产证后其所缴纳的契税将给予全额退还。此外，原来对个人购买超过5年的普通住房才免征营业税和个人所得税，如今放宽到2年，也成为业界人士看好的“利好”。
厦门市国土房产局副局长郭俊胜表示，当前，不论是国家还是全国各大中城市都出台了鼓励房地产发展的新举措。这次厦门政策出台的目标从扩大内需出发，让“自住型消费”得到实惠，着眼于提高居民购买力，促进住房消费，保持厦门房地产市场的健康持续发展。
房地产市场自身有其内在的运行规律，政策的出发点是通过刺激国内住房消费，拉动整体内需，缓解外部因素对国内经济增长的负面影响。通过一系列“让利于民”的政策，鼓励和支持居民购房消费。对购房者来说应当属利好，有刚性需求和希望改善居住环境的购房者，应根据自己的实际情况和支付能力作出判断。
时间政策
2008年11月1日起
对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率统一下调到1%%
2008年11月1日起
对个人销售或购买住房免征收印花税
2008年11月1日起
对个人销售住房暂免征收土地增值税
2008年11月1日至2009年12月31日
个人首次购买90平方米及以下普通住房的，取得房产证后其所缴纳的契税给予全额退还
2008年11月1日至2009年12月31日
对个人首次购买90－144平方米普通住房的，取得房产证后其所缴纳的契税给予购房款总额1%%退还
2008年11月1日至2009年12月31日
对个人将购买超过2年的普通住房转让交易的，暂免征收营业税
2008年11月1日至2009年12月31日
对个人转让自用2年以上住房的，暂免征收个人所得税
2008年10月27日起
商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20%%对首次购买普通自用房和改善型普通自住房，且借款人信用记录良好的，住房公积金贷款最低首付款比例由现在30%%调整为20%%普通商品住宅界定的价格标准从实际成交价格低于全市商品住房平均交易价格1.2倍以下调整为1.44倍以下
＞＞解读
首次买小套房契税全额退还
从11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率统一下调到1%%，对个人销售或购买住房免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
从2008年11月1日至2009年12月31日，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，取得房产证后其所缴纳的契税给予全额退还；对个人首次购买90－144平方米普通住房的，取得房产证后其所缴纳的契税给予购房款总额1%%退还。
商业房贷首付最低20%%
自2008年10月27日起，商业性个人住房贷款的下限利率扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%%。对居民首次购买普通自住房和改善型普通住房提供贷款，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。
同时，下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期（含）以下由现行的约4.32%%调整为4.05%%，五年期以上由现行的4.86%%调整为4.59%%。今后公积金贷款利率可随利率调整而调整。
自2008年11月1日起，厦门市住房公积金最高贷款额度由现在单职工20万元调整到25万元，双职工40万元调整到50万元。住房公积金贷款最长期限由现在20年调整为25年，借款人的年龄与贷款期限之和原则上不超过其法定退休年龄，申请贷款时前2年按月足额缴纳住房公积金的职工，可延长5年。
对首次购买普通自住房和改善型普通自住房且借款人信用记录良好的，住房公积金贷款最低首付款比例由现在30%%调整为20%%，借款人偿还住房贷款月支出不高于其月收入的50%%。
单价14688元以下归普通住宅
自2008年11月1日起，普通商品住宅享受优惠政策标准调整为以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（不含）以上，单套建筑面积在144平方米（含）以下，实际成交价格低于全市商品住房平均交易价格1.44倍（含）以下。全市商品住房平均交易价格由厦门市国土资源与房产管理局于每年的1月1日向社会公布。
旧标准中规定实际成交价格低于全市商品住房平均交易价格1.20倍（含）以下，新标准调整为实际成交价格低于全市商品住房平均交易价格1.44倍，即从原来的12240元/平方米调整为14688元/平方米。这样一来，实际上全市80%%以上的商品住房将调整为普通住宅。
转让自用2年以上住房免营业税
从2008年11月1日至2009年12月31日，对个人将购买超过2年的普通住房转让交易的，暂免征收营业税；对个人转让自用2年以上住房的，暂免征收个人所得税。
政策涉及的购房对象是指：购买商品房的，享受优惠政策以其合同签订时间为准，即在规定的时间内签订商品房购房合同的均属享受对象；购买二手房的，享受优惠政策以其合同由交易登记部门受理的时间为准，即在规定的时间内申请交易过户的均属享受对象。
开发商将空置房改售为租免房产税
各商业银行可优先支持社会保障性住房和套型在90平方米及以下的普通住房项目；重点支持金融信誉度高、社会信誉好的骨干品牌房地产企业开发适销对路的普通住房项目。
支持开发企业将空置的普通商品住房改售为租，对其租金收入暂免征收营业税、房产税。
合理制定土地出让年度计划，控制土地规模和供应节奏。土地出让前应提前向社会公布土地供应信息，根据市场需求情况组织土地出让。
加强房地产市场价格秩序管理。严格执行“明码标价”制度，严肃查处少数开发企业发布虚假广告等行为，防止不正当竞争扰乱房地产市场秩序。加强房地产市场诚信体系建设，严厉打击各类违规违法行为，切实保障房地产消费者合法权益。
＞＞案例
■案例1(面积≤90平方米的普通住宅)：某个人首次购买普通住宅，成交总价100万元,购房时间2008年11月1日,则买方合计税收减免1.55%%,减免幅度100%%，实际减免税有契税和印花税,减免额15500元。
■案例2（90平方米＜面积≤144平方米的普通住宅）：某个人首次购买普通住宅,成交总价100万元,购房时间2008年11月1日,则买方合计税收减免1.05%%,减免幅度68%%，实际减免税有契税和印花税,减免额10500元。
■案例3（其他）：某个人购买高档住宅,（或者非首次购买住宅）,成交总价100万元,购房时间2008年11月1日,则买方合计税收减免0.05%%,实际减免税有印花税,减免额500元。
■案例4(双方符合免征条件)：某个人将自住2年以上的房产出售,并且产权证发证时间或购房契税完税时间在2006年10月31日,成交总价100万元,与原价相比有增值,出售时间2008年11月1日,买方是首次购买住房,则买卖双方合计税收减免8.65%%,减免幅度100%%，实际减免税有营业税及附加、个人所得税、契税和印花税,减免额86500元。
■案例5(卖方全免,买方部分免)：某个人将自住2年以上的房产出售,并且产权证发证时间或购房契税完税时间在2006年10月31日,成交总价100万元,与原价相比有增值,出售时间2008年11月1日,买方是非首次购买住房,则买卖双方合计税收减免7.15%%,减免幅度83%%，实际减免税有营业税及附加、个人所得税和印花税,减免额71500元。
■案例6(卖方部分免,买方全免)：某个人将自住不足2年的房产出售,并且产权证发证时间或购房契税完税时间在2007年10月31日,成交总价100万元,与原价相比有增值,出售时间2008年11月1日,买方是首次购买住房,则买卖双方合计税收减免1.60%%,减免幅度18%%，实际减免契税、印花税,减免额16000元。
＞＞观点
回暖不太可能VS观望不再继续
在18个城市陆续出台救市政策后，紧接着财政部出台“救市”政策之后，厦门也“出手”了。万众期待的厦门促进房地产市场健康持续发展十条意见将给厦门楼市带来什么影响？是否能促使楼市回暖？一些专家、业界人士在接受记者采访时表示，厦门救市细则虽然对厦门楼市有一定的利好，二手房交易会有所上升，但对厦门楼市整体回暖影响不大。
集美大学房地产研究所所长李友华表示，厦门出台细则的时间虽然比国内其他城市晚，但政策力度还是比较大的。细则的出台，对市场消费者的信心有一定影响。“对个人将购买超过2年的普通住房转让交易的，暂免征收营业税。二手房营业税一下子从5年改为2年及给予契税退还等细则的出台将为购房者省下一大笔交易费用，在一定程度上会促进二手房交易。”李友华同时表示，由于现在房价依旧处于高位阶段，未达到购房者的心理预期价格，政策的见效不会很明显。
厦门一地产代理有限公司总经理周先生认为，厦门市此次出台的新政可以说是近段时间来最为有效的政策。降低契税和返还契税的政策主要利好中低阶层购房者，对于此前一直观望的置业者们而言，可能会真正考虑购买房产了。这一政策会给未来半年内的楼市成交量带来比较大的促进。但是，不太可能真正影响到厦门楼市的整体回暖。
按照此前的税收规定，在二手房交易中，卖方要缴纳营业税及附加、个人所得税、印花税等；买方需缴纳契税、印花税等。其中营业税及附加按5.55%%计征，个人所得税按1.5%%计征，印花税按买卖双方各0.5‰计征。现在,细则中将营业税的5年规定调低至2年。对此，厦门金德信房产代理有限公司业务经理王先生持肯定态度，“细则实施后，多数交易都会因新政的实施而节省从几千元到几万元不等的费用，这将使得二手房流转成本大幅度降低，肯定会促进二手房的交易”。
麦田房产运营总监叶玉萍则表示，政策放宽了，刚性需求人群将不再继续观望，相对于之前政策的不明朗，此次的新政细则将提振购房者的信心，成交量会有所提升。她预计年底会出现成交小高潮。
