江晓春
 
　　炒房大军兵临泉州江南楼市5558元/平方米起价。
　　2007年12月19日，位于泉州江南新区的楼盘福隆星城一期开盘，起价再创江南新区价格新高。

　　“江南的房价涨得太快了，都是炒起来的。”在该楼盘开盘现场，一些购房者聚在一起议论纷纷。“广告不是说这次推出1＃、2＃两栋楼吗，怎么今天只推30套？”一位大妈疑惑地问。“据说其他的房子都已经被定了。”一位年轻的小伙子回答道。于是，众人无奈地摇头。

　　作为泉州市“南下”发展的重要腹地，几年来，江南新区的发展备受关注。随着城市化进程的加快，该区域房地产价格的提升本无可厚非，但随着众多投资客的介入，加上开发商的借机炒作，如今，该区域房产空置率提高，并出现了二手房市场有价无市的现象。

　　投资客鱼贯入市短线炒楼花者赚足转让费

　　2007年12月18日，记者以购房者的身份来到位于泉州市浮桥笋江路与兴贤路交叉口的福隆星城。根据该楼盘对外发布的信息，次日便是开盘日期，将推出沿江的1＃、2＃两栋楼，分别有29层、12层。

　　然而，记者了解后发现，此次推出的大部分住宅已被预定，仅剩下部分楼层较低或较高的住宅。该楼盘售楼人员表示，购房者若要预定，先得交5万元定金，开盘当天便可签订购房合同，交付首付款。当记者表示很想购买中间楼层的住宅时，该售楼人员表示，这部分房子是被有内部关系的人定走的，有的还没有交付定金，所以还存在退房的可能，如果有合适的住宅退出，一定会及时通知记者。

　　随后，记者在该区域二手房市场调查发现，事实上，早在2007年3月份，就有福隆星城的房子挂牌出售。几经周折，记者联系上一位房产经纪人沈先生，他告诉记者，他手中拥有多套福隆星城的房子，“有一套位于10层的124.89平方米的房子，可直接将认购书上的名字更名为你的，只要给房东3万元的转让费就可以了。这套房子价格约6700元/平方米，更名后就可直接与开发商签订购房合同。”沈先生向记者介绍道，他手中还有部分是福隆星城的安置房，但需购房者一次性付款。

　　在另一家房产中介店，记者同样看到了福隆星城的房子。这家中介店的经纪人小黄告诉记者，这些房主很早就向开发商预定了，现在售楼部已经没有好户型、好朝向、好楼层的房子了。他手中该楼盘的房源，转让费在4万-5万元不等。

　　另外，福隆星城的售楼人员告诉记者，购买该楼盘的客户有不少是投资客，因为这一带发展前景好，房产具有相当大的升值空间。

　　守中长线者瞄准高利润

　　在江南新区，除了上述做短线炒楼花的投资客，守中长线的投资客也大量存在。

    锦绣江南于2005年推向市场，如今可谓是泉州二手房市场上的焦点楼盘。2007年12月18日，记者来到该楼盘物业处。一位先生正在向物业工作人员咨询该楼盘是否有出租房源，工作人员向其推荐了一套租金900元/月的房子。据物业人员介绍，锦绣江南一期、二期都存在不少出租房，不少房东便将房子挂在物业处，方便租客咨询、联系。记者看到，该小区部分房子窗外还贴着“招租”字样，而位于该小区对面的新城旺角虽已交房，但入住率不高。

　　在锦绣江南楼下的金盛中介，经纪人小张向记者介绍了这一带的情况。“近几年，江南新区房价涨得很快，在这一带置业者大多是投资者，他们或将房子出租，或将其转卖。”小张告诉记者，他就有一个客户，在锦绣江南投资了6套单身公寓，挂在他们店里，等待出租或转手。而该店另一位中介经纪人则告诉记者，据他估算，锦绣江南的购房者中自住的还不到5％。

　　“有的投资者为了获得更高利润，暂且先将房子出租，想等房价涨到更高时再转手。”小张表示。

　　江南楼市顺势升温

　　江南楼市之所以备受投资者的青睐，与其较好的市场前景密不可分。

2002年底，泉州市鲤城区政府实施区府跨江南迁，拉开了江南新区开发建设的序幕。随后，“三桥”（即泉州大桥、顺济新桥、笋江大桥）收费撤销，以及立交桥建立、公园开发、路网建设、生活配套设施投建等一系列举措，使得这一带的区域价值凸现，楼市发展形势一片大好。

藉此，近年来，江南楼市持续升温。

　　2004年，江南新区的房产开发呈现火热态势。与此同时，政府也加大了对这一区域的市政投资力度，学校、医院、公园、菜市场等生活配套逐步完善。此外，防洪堤岸改造工程、公园、江滨南路、常泰路、立交桥等一批大型市政项目也相继完工。

　　“东风”劲吹之下，该片区地产价值不断提升，地价也开始节节攀高。2006年的4月11日与7月28日，该区域分别拍卖出两幅安置地块，前者实际出让面积56661平方米，合约85亩，总价1.67亿元，每亩单价约196.47万；后者实际出让面积63650平方米，合95.5亩，总价1.555亿元，每亩单价约162.9万。同年9月8日，该区域另一地块（占地面积25307平方米）以1.03亿元被拍出，每亩地价攀升至271万元。紧接着，该区域又有两块商住地块分别以1.33亿元和1.6亿元的价格拍出，两地块的每亩单价分别达到409万元和310万元。2006年底，位于泉州笋江路南侧的06号地块（面积18762.2平方米，约合28.14亩）公开拍卖，最后以每亩高达481.5万元的价格被联昌地产竞得。

　　2007年初，在泉州第一次土地出让中，位于江南新区笋江路南侧的2006-15号地块，其拍卖成交楼面价比楼面起拍价高出了1000多元/平方米；同年5月28日，国土部门将桥南片区D、E3国有土地使用权捆绑拍卖，经过激烈争夺，最终拍出的价格为16.35亿元，每亩地价攀升至588万元。

　　在这样的形势下，房价也应声上涨。1998年江南新区的房价仅1100元/平方米左右，如今均价已达到4600元/平方米左右。以该区域楼盘嘉龙现代为例，2007年5月开盘时价格约4600元/平方米，如今已卖到5300元/平方米。

　　价格涨势已出轨

　　“这里的房价涨得这么快，都是炒上去的。”一位房产中介经纪人如此表示。

　　据金盛中介的小张介绍，2005年锦绣江南推出时价格约1800元/平方米，如今在二手房市场上已经卖到了4000多元/平方米，有的单价甚至开到5000多元/平方米。“早些年介入的投资者，如今都赚了不少钱。此外，由于江南新区外来人口多，租赁需求十分强劲，做出租投资也能获得不错的回报率。”

　　记者了解到，众多房地产商对江南新区的市场前景充满信心。他们普遍认为，江南新区是泉州市区最具活力的板块，随着更多大盘项目的集中开发，将给江南带来更旺的人气，从而进一步推动新区的发展。泉州某开发商在媒体上表示，如今江南房价仅达到5000元/平方米是“悲哀”。他认为，目前该区域房子至少可以卖到5500元/平方米－6000元/平方米。

　　但是，在采访中，几位房产中介经纪人都对此表露了担忧。他们认为，如今江南新区的房价已经涨到一定高位，今后的涨速将逐渐放缓。事实上，在该区域二手房市场上，有价无市的现象已经出现。不少楼盘因众多投资者的加入而出现空置率居高不下的局面。

　　他们认为，有升值前景的楼市吸引投资者的关注本无可厚非，但开发商在未取得预售许可的情况下便采取内部认购形式，以及中介商大量出售期房和无证商品房，助长了投资者的违规炒作行为，房价的上涨已偏离正常轨道。

　　有业内人士认为，5000多元/平方米的房价与江南的周边配套不符。“在很多泉州人眼里，过了泉州大桥就是郊区了，虽然随着城市发展，江南片区被业界看好，但诸如学校、医院、商场等基础设施仍需进一步完善，而且人文环境的形成也需要一段不短的时间。”

　　厦门聚贤庄房地产营销代理公司副总经理胡志坚在接受媒体采访时表示：按照泉州政府计划，未来两三年内江南片区将约有150万平方米的总建面积上市（包括商业），城东片区、东海片区、洛江片区也蓄势待发。以2006年整个泉州楼市仅有50万平方米的销量计，即使发展前景看好，未来的销售压力也是可以预见的。“江南已经赶不上国内楼市大牛的浪潮了，国家金融调控政策轮番出台，银根进一步收紧，一旦市场消化不了，房价就会被打回原形。”某业内人士认为。