导读
11月30日，备受各界关注、曾有泉州史上“最大烂尾楼”之称的泉州银联商厦，在历经四次流拍之后，终于在福州以6200万元成功拍卖。作为泉州市区一座地标性的建筑，银联商厦从诞生伊始，就吸引了无数眼球。直到后来的数次易主，闲置长达近十年之久，有关银联商厦的种种身世传说，使它的“复活”充满传奇色彩。
类似的“烂尾楼”并不鲜见，在一系列关于资金链断裂、股东纠纷、定位不准、手续不全等“不幸”到来之前，开发商没有想到前期精心设计的方案到头来只是一幅幅海市蜃楼图，而制造出来的产品也只是一个个“城市伤疤”。
“烂尾楼”不仅影响城市形象，造成视觉污染，也给社会资源造成重大损失。在这一系“不幸”到来之后，开发商面临无穷无尽的官司，消费者开始漫漫维权路，政府不得不为如何盘活这些资源而苦恼……
2003年4月18日，本报《记者行动》曾以较大篇幅关注过我市的“烂尾楼”问题。几年过去了，随着楼市的持续升温，精明的开发商将目光转向了市区“烂尾楼”，这些“半拉子”工程逐渐“复活”并重新焕发出光彩。
面对“烂尾楼”“复活”带给房产业的阵阵暖意，有房产专家指出，“烂尾楼”犹如一朵带刺的玫瑰，处理时风险和利润并存，投资时需谨慎规避风险。我们相信，随着“烂尾楼”的逐步改造，宝贵的资源将被盘活，而整个城市形象也将得到进一步提升。
□本期执行：张沼婢
资金链断裂催生“烂尾楼”
一般来说，烂尾楼是指房地产开发停建、缓建的项目。其中，开发商虽缺乏资金，但尚有能力自行筹资恢复建设或尚在运营的，属于项目缓建；开发商无后续资金，已停止运营，无他人提供资金难以为继的，属于项目停建。
“烂尾楼”是如何产生的？记者走访了我市一些房地产专业人士。他们告诉记者，泉州的“烂尾楼”大多是上世纪90年代房地产热而带来的产物。当时房地产开发处于初级阶段，各项法律法规还不健全，一些开发商在手续不完备的情况下就开工建设；同时，由于当时正值房地产开发的高峰期，银行贷款比较容易，一些投资商缺乏风险意识，在资金不足的情况下，工程匆匆上马，前期资金透支，后期资金又不到位，工程进行到半途就没法继续下去，于是就形成“烂尾楼”。
2003年，本报曾对泉州的“烂尾楼”进行关注。当时，一些千疮百孔的、和城市风景格格不入的“烂尾楼”，由于种种原因，没能穿上该穿的“衣裳”；一些农民工则携妻带子，在这些仅仅完成了主体框架的毛坯房里安营扎寨。
例如地处市区田安路中段的一幢“烂尾楼”，已停工多年，楼内1至3层因为有砌墙而成为外来工的简易住房。住在里面的大概有三四十个农民工，都是建筑工地上的小工，还有一些则是曾在这个工地上干过活却没能拿到工钱的人。在这里住得最久的已长达六年。
由于工程尚未完工，不少“烂尾楼”除了搭起钢筋混凝土框架外，砖墙只是砌了一部分，大坑、断层等随处可见，可以说处处都存在着安全陷阱，甚至一些“烂尾楼”里还预留了用来安装电梯的竖井。乍一看和普通房间没什么两样，但因为一般没有采取任何安全措施，一旦有人大意，失足坠下，后果不堪设想。
一项调查显示，从1993年到2006年，国内“烂尾楼”的面积累加起来不少于9000万平方米。造成烂尾楼的原因主要有3种：一是后期资金不到位，二是市场定位失误，三是陷入各种纠纷，如拆迁纠纷、联建纠纷、融资纠纷、债务纠纷等。
“少量自有资金、施工企业垫资、银行贷款，再加上项目的预售款，这构成了大多数房地产开发企业一个完整的资金链。开发商要求施工企业垫资1／3几乎已成为一种行业惯例，即便是垫资一半的情况都不鲜见。为了开发大的项目，很多房地产企业恨不得用1000万元的启动资金做1个亿的项目，这样就很容易产生‘烂尾楼’。”我市一位房产界人士说。
“国外很少看到‘烂尾楼’。”泉州恒丰伟业房产的常务副总经理蒋志文说，国外房地产市场较为成熟，都是有实力的大企业在开发房地产。投资者成本风险意识比较强，财团、投资机构对风险前期预测、规避都做得比较好。而国内当时“有地就能成为开发商”的观念，使得投资者普遍缺乏风险意识。
楼市回暖全面“复活”时机成熟
随着楼市吹起阵阵春风，“烂尾楼”似乎也迎来了春天。
全市各地“烂尾楼”逐渐消失
2004年7月22日，晋江泉安中路已经荒废了8年的国贸大厦再次开工建设。相隔不到800米远，位于晋江市标旁的一幢“烂尾楼”也于当年8月开盘，这两幢建筑的1至3层都将建成大卖场，而部分楼层将开发成酒店式公寓。
由新兴集团公司开发的国贸大厦占地4000多平方米，1993年就已经开始建设，1996年建完8层楼后，就一直荒废，后被泉州中科房地产开发公司盘下。而市标旁的另一幢烂尾楼钻石公寓则几易其主，被银行收回后拍卖，最后金山房地产开发公司中标。
泉州中科房地产公司曾表示，经过调查论证后，该公司对楼盘进行重新设计，要把1至3层建成大卖场，4至8层则按写字楼设计，而增加的9至19层裙楼全部建成酒店式公寓。
石狮也出台措施整治“烂尾楼”。石狮联邦商业城（也称“国际商业城”）于1992年12月开始投建，1995年停建，成为“烂尾楼”，已建工程包括14个区，建筑面积近30万平方米。据报道，由于开发商内部管理混乱、跟踪监督不到位等原因，所建工程质量极差，存在严重的建筑安全隐患。2000年以来，开发商将联邦商业城改为工业用途，但是原有的商业功能设计适应不了厂房结构要求，不符合消防安全要求。省建筑工程质量监督检测中心站对联邦商业城建筑结构进行安全检测后，将其评定为Dsu级，即安全性不符合鉴定标准，显著影响整体承载，属危险房屋，必须立即采取措施。
2006年8月10日，石狮市政府出台《联邦商业城搬迁工作方案》，决定当年12月31日前完成联邦商业城所有工厂搬迁工作，以便对这幢使用了11年的“烂尾楼”进行改建。
市区的“烂尾楼”也出现了“复活”的迹象。沉寂十年的市区田安路市青少年宫“烂尾楼”原名“夏令营大厦”，现已更名为“泉州青年大厦”，目前正在建设当中。原“夏令营大厦”属于市青少年宫规划建设范围。泉州市青少年宫经过市区共建领导小组几年的努力，大部分建筑已于1997年竣工验收，投入使用。但是由于种种原因，原“夏令营大厦”多年来未建设竣工。2006年10月，团市委经过与原投资方协调，终于达成11条共识，并报经市政府专题协调会研究同意，开始对大厦进行续建。大厦将建成青年企业家企业总部、青年社团活动阵地，成为汇聚品牌企业、培养青年创业精英的基地。目前，大厦已经通过省建筑工程质量监督检测中心站安全质量鉴定，立面设计调整也已通过规划部门组织的专家会审。
更多的“烂尾楼”还在整治之中。2007年10月份，市政府办公室印发《泉州市市容市貌及景观整治工作方案》，就市容市貌及景观整治工作提出目标要求，并明确提出整治覆盖面将延伸到各县、市、区。该《方案》要求在今年10月底组织第一次检查，以后每2个月检查一次，检查时间至2008年8月底。其中，市容市貌整治方面就包括了“烂尾楼”整治。
楼市回暖是“复活”主因
“市区的‘烂尾楼’数量不多，基本上是以行政办公用楼为主。”昨日，泉州市房地产管理局副局长郑镇安在接受记者采访时说，我市对“烂尾楼”没有进行过统计，但可以肯定的是，目前市区的“烂尾楼”数量已经不多。
闽南地产房产策划人苏子认为，“烂尾楼”改造是趋势，随着全国农运会将在泉州召开，政府已出台更强有力的措施来解决“烂尾楼”问题，这使“烂尾楼”改造的步伐大大加快。同时，“烂尾楼”没得到及时改造，除了资金，产权也是个重要的原因，估计政府会出台更灵活的产权政策来促使改造“烂尾楼”。
有了政府的推手作为支撑，加上楼市的持续升温，泉州“烂尾楼”全面“复活”，看起来前途光明。蒋志文认为，泉州“烂尾楼”全面“复活”将产生良好的社会和经济效益：一是从城市形象来讲，全国农运会即将在泉州召开，“烂尾楼”“复活”有利于提高城市形象；二是“烂尾楼”一般都存在较多历史遗留问题，把问题解决了，各方面都满意；三是“烂尾楼”开发成本比较低，通过投资整改“烂尾楼”，将闲置的资源利用起来，开发商也会获得较大的经济效益。
刺手玫瑰能否转为地产商机
在寸土寸金的都市中，“烂尾楼”的存在无疑是对城市土地资源的浪费，也是城市建设交响曲中不协调的音符。我市应该如何盘活“烂尾楼”？“烂尾楼”能否给泉州房地产带来新的商机？近日，记者就此采访了各方人士。
“烂尾楼”项目，就其土地使用权取得方式而言，可以分为以行政划拨方式和以出让方式取得两大类。其中，以出让方式取得土地使用权的，出让合同规定有政府收回土地使用权及其地上建筑物的条件和期限，政府处理这类项目时可收回土地后再转让。就这两种土地使用权取得方式进行比较，在项目转让操作中，前者更复杂。
综合我市的“烂尾楼”情况来看，除了项目已经建成，开发商为中、长期投资的整体销售而实施转让外，大部分“烂尾楼”都处于土地开发阶段或者施工阶段，这两个阶段的停建、缓建，从前期资金落实的不同程度，反映了房地产开发商在转让过程中的地位和实力。
由于我市“烂尾楼”大多位于黄金地段，而这些地段地皮已稀缺且价格昂贵，对于有意开发商业地产的企业来说，如果合适的地皮太难找，这些旺地上的“烂尾楼”就是一种新的选择。
蒋志文认为，投资“烂尾楼”并不是没有风险。地段优越，开发周期较短，回报率依然较高，这些是投资“烂尾楼”的优势。但同时，负债较多、历史遗留问题较多，则是投资“烂尾楼”的风险。通过政府介入、盘整，解决历史遗留问题，理清产权关系，重新定位，把“烂尾楼”的风险降到最低，它的优势自然会凸显。
不过，专家也提醒说，应该清醒地意识到，在近几年楼市繁荣带给“烂尾楼”契机的同时，转让价格趋高也给投资“烂尾楼”带来更大的风险。从现在的标准来看，许多“烂尾楼”存在缺陷，如总体设计比较老旧、配套设施不齐全，在房型、室内采光、内部设备、选用电梯等方面都明显落后，而且有的规划中已经有明确规定，无法更改其性质用途。至今未得到处置的“烂尾楼”项目，基本上债权债务无法得到解决或存在较大的法律障碍，很难以合理的价格通过股权转让的方式获得。从这些因素分析，“烂尾楼”市场投资机会越来越少。
恒丰伟业的杨副总认为，“烂尾楼”改造的风险在于后续定位。如果成本投入分析、经营定位不对，后期经营就会出现风险。他说，不同时期有不同的市场需求，不同的“烂尾楼”项目有不同的地段、环境、结构特点，因此，在接手“烂尾楼”项目后，准确的市场定位是重中之重。前两年一些“烂尾楼”改造成小户型或酒店式公寓获得巨大成功，也是因为挖掘了市场的潜在需求。
另外，目前我市的“烂尾楼”大多是上世纪90年代建成的。由于其房型落后，加上质量方面存在一些问题等，使得盘活“烂尾楼”存在不小困难。那么，“烂尾楼”是否就真的只能成为天然垃圾场和无业人员的集散地呢？在国家有关单位统计的近50个“烂尾楼”项目中，目前的复活率不到40％。要想等到彻底根除“烂尾楼”的那一天，最终还须靠市场本身去解决。
苏子认为，相对于目前桥南片区、东海片区几万甚至数十万平方米的开发规模，“烂尾楼”的改造对楼市影响有限，但对于提高泉州城市形象有着很好的促进作用。
如何预防产生新“烂尾楼”
从许多国家的经验来看，房地产业很容易成为银行界金融风险的一个隐患。东南亚危机中，许多银行就是因为受房地产业的拖累而破产。目前，国内一些地区已经开始出现新的“烂尾楼”，虽然在整个楼市中所占的比重不大，对楼市的影响也有待观察，但是“烂尾楼”所蕴藏的房地产信贷风险，应该引起有关部门的高度警惕，积极防范和应对。
房地产专家认为，新“烂尾楼”可能对楼市的影响力会比较有限。但是，也应该认识到，新“烂尾楼”的出现不仅会加重购房者的观望情绪，也会造成银行方面对房地产信贷更加的谨慎。这样就可能造成恶性循环：“烂尾楼”导致银行惜贷，银行惜贷造成更多的“烂尾楼”，最终酿成金融风险。
有统计表明，2004年房地产开发资金总共筹措的17168.8亿元中，银行贷款的比重在55％以上。目前，四大国有商业银行汇总的不良贷款率低于5％。但房地产开发商贷款质量较差，农行和中行的不良贷款率分别达到16％以上和12％以上，工行和建行的不良贷款率也维持在7％左右。与此形成鲜明对比的是，近年来开发商的自有资金逐年下降。以上海为例，房企自有资金2001年为18.84％、2002年为17.53％、2003年为16.94％。直到2004年下半年，相关政策要求房地产开发企业（不含经济适用房项目）的自有资金比例必须从20％提高到35％以上。
如何控制今后的建筑项目再出现烂尾？各地正在出台新规。重庆建委有关人士称，今年实施的《重庆市房地产开发项目资本金管理办法》规定，开发商在开发房产项目时，必须先交总投资额35％的资本金。该人士表示，实施项目资本金制度，最重要的目的就是规范房地产企业。一方面是通过比例较高的资本金，限制实力不强的开发商套取项目；另一方面是通过对资本金的全程监控，防止烂尾楼、拖欠民工工资等事件的发生，如果开发商拖欠工资等，房地产主管部门将动用资本金支付。
我市业内人士提醒说，目前上海、深圳、厦门等地均出现楼房卖不动的问题，这是一个值得关注的现象。以后楼市一旦发生问题，将不是“烂尾楼”，而是“烂尾盘”。他们认为，“烂尾楼”不可能完全杜绝，但随着房地产市场的逐渐规范，这种现象可能会越来越少。要防止新“烂尾楼”的产生，政府要加强房产开发监管，加强消费者和投资者的风险提醒，开发商要有长期的资金预算。另外，银行也正在采取紧缩性的贷款政策，这对于规范房地产市场，促进其健康发展是有利的。
链接
各地“烂尾楼”纷纷告别历史
福州：处理27处“烂尾楼”
福州市政府办公厅今年11月印发《福州市加快处置停缓建工程的若干意见（试行）》（以下简称“《意见》”），明确“烂尾楼”元旦前未申请复工续建，一律进入司法处置，进行公开拍卖。
《意见》指出，福州将成立处置停缓建工程协调小组，只要处置对象经协调小组认定，停工1年以上，形象进度为正负零的项目，就将认定为“烂尾楼”。对于有能力自行处置的开发建设单位，应于2008年1月1日前向协调小组申请复工续建；对于2008年1月1日前仍未申请复工续建的，或复工续建后进度严重滞后的，一律进入司法处置程序。
据福州市相关部门提供的调查显示，福州市目前的烂尾楼数量，已经从前几年的80多处降到了27处，总建筑面积共计92.32万平方米。
海口：“烂尾楼”转成经济房
随着120多个停缓建工程的开工续建，椰城海口亮出一道独特的房市景观：昔日疮痍满目的“烂尾楼”正在成为居民购房消费的新亮点。据介绍，到目前为止，海口市已消化盘活各类停缓建工程118万平方米。
海口曾是房地产泡沫的重灾区。一度无序的开发建设，使被称为“一线天”、“握手楼”、“亲嘴楼”、“贴面楼”的“半拉楼”遍布街头。1999年7月以来，海口市根据国务院批准的《处置海南积压房地产试点方案》中可以运用经济手段消化存量的有关规定，结合实际制定出《关于加快停缓建工程处置工作的决定》。据介绍，一大批“烂尾楼”的续建使海口居民的居住环境大为改观。
重庆：主城“烂尾楼”全消失
重庆市建委副主任但小龙今年3月透露，该市最后一座“烂尾楼”———渝中区瑞奇大厦有望在今年五六月份处理完，届时重庆市被列入市政府处理名单的93座“烂尾楼”将全部处理完。
经过5年时间的努力，重庆主城区93座“入围”的“烂尾楼”目前已经成功处理了92座，现在只剩下渝中区瑞奇大厦。
