关注泉州商业系列报道之一
□本报记者王庸政
编者按：“地段，地段，还是地段。”据传这是房产大腕李嘉诚有关房产价值判断的一句著名语录。但如果你够细心的话，会发现在房产广告上，“周边配套齐全”这句话出现的频率也是相当高的。可见，除了地段外，周边配套也是吸引消费者购买的重要因素。所谓周边配套，不仅指医院、邮局、学校等公用事业单位，更是指超市、百货、商场、shoppingmall等商业机构。如果所居住的小区，处于大型商业机构的辐射范围内，生活的便利性、舒适性将大大增加。一个好的商业配套对于周边楼盘地价的提升作用是显而易见的，而多个商业项目的落户及正常有序发展则将促进整个城市繁荣兴盛，提升整个城市的品位。
随着泉州的“东进、南下、西拓”城市化进程加快，大型商业项目如“鑫源麦德龙·国贸商城”、嘉信茂广场、千亿大街等纷纷落户泉州，其中包括多家世界500强零售企业，泉州商业地产呈现出一派众商云集的昌盛景象。在此大背景下，我们对泉州商业做一次梳理，探寻泉州商业的历史沿革、整体态势、存在问题，展望泉州商业的未来前景，对泉州商业做一次全景式的系列报道。
令外人觉得“奇怪”的泉州商业
泉州商业的历史源远流长。宋元时期，作为“海上丝绸之路”的起点，当年的南门，各国商旅云集，泉州成了中国与世界交流的桥梁。当年南门商业氛围后来逐渐延伸至中山路，中山路一直在泉州人的商业生活中扮演着重要的角色，上世纪八十年代，当有外地客人来泉，最主要的游玩项目，就是请他逛中山路。
这种对逛街独特的爱好，渐渐扩展到打锡街、南俊路、涂门街、津淮街等地，并形成了底下开店铺上面住人的“住宅底商”。泉州人自古以来形成的对逛街深入骨髓的喜好，使“住宅底商”这种商业模式在泉州蓬勃发展，并占据主要地位。其间虽有超市业的几起几落，永乐、国美、苏宁等国内大型连锁家电卖场的逐鹿泉州，沃尔玛、大洋、新华都等外来大型商场的强势进入，但都无法改变泉州商业以“住宅底商”为主的局面，也无法从根本上改变泉州人喜欢逛街的习惯。
“泉州是我见过的消费习惯、商业业态最为奇怪的城市。”曾高调进入泉州的一家大型商场老总说。对于“奇怪”，千亿地产谢灿阳经理则比较形象地用“人脉”来诠释，他说，泉州是座富有人情味的城市，又有经商开店的传统，如果需要什么东西，直接去朋友店里拿，一来心里觉得踏实，二来朋友之间又可以常常走动，何乐而不为。华侨大学工商管理学院副院长曾路教授也有相似的感受：“泉州的历史文化积累较多，相对于一些现代的较新的事物接受却不是很快。”
此外，泉州人还有外出购物的消费传统，香港、上海甚至就在旁边的厦门，都是泉州人喜欢前往购物的地方。据一厦门商业机构统计，厦门大约43％的消费来自泉州。对于泉州的消费力外流现象，业界存在两种观点：一方面认为这种消费力外流现象，是长期形成的，与泉州的历史、文化、生活习惯等有着深远的关系，是在短时间内难以改变的，消费力外流使得原本就不大的泉州商业市场空间更小，因而不适合太大型的商业；而另一方面认为，大量的消费力外流，意味着泉州消费市场具有巨大的潜力，之所以外流，是因为本地没有他们想要的商品，只要满足了需求，自然可以争取到大量的客户。
住宅底商何去何从
“商业总是跟着市场走的。”曾路教授如是说。但对于想进入泉州或新进入泉州的商业，必须分析泉州的消费习惯及目前的商业业态。那对住宅底商业内究竟有何看法呢？
“像中山路这种泉州传统的住宅底商的商业模式，在一定程度上适应了泉州的现实情况需要。泉州是个讲究人情味的城市，在这样的地方逛街购物，让泉州人备感亲切；商业街节能环保，符合社会所提倡的观念；至于天气因素，在泉州这种四季温差不大的地方，没什么影响。目前国外也出现了一股回归商业街的潮流。”一位不愿意透露姓名的业内人士如此分析。
而即将进入泉州的鑫源麦德龙·国贸商城的赖经理认为，随着泉州经济实力的提升以及城市规模的扩大，各大板块高品质楼盘不断涌现，而纯商业地块的开发，却未能跟上商业格局的变化，城市化的步伐加快，大型商业物业缺乏知名的零售业和先进的经营管理理念。现在七、八十年代人渐渐成为消费的主力，他们希望商业能高效地满足他们多方面的需求；另外，他们对购物的环境、对天气的影响都提出了更高的标准，而现在的商业形态显然无法满足他们的要求。
嘉信茂广场陈爱国总经理则认为，传统的住宅底商缺乏专业有效的管理，往往是开发商将店铺售卖完成后，就任其发展，这既造成业态的重叠浪费，也不利于整个行业的发展壮大。
泉州商业面临新机遇
“一家外来大型商业机构三年前进入泉州和现在进入泉州会是两种不同的局面。”一位曾相继在泉州几家大型商业任职过的业内人士如是说。
“泉州商业目前处于起步阶段，，而泉州强劲的经济实力，必定会吸引成熟、专业的商业进入，这对泉州商业将起很好的推动作用。”嘉信茂广场陈总经理这样认为。
鑫源麦德龙·国贸商城的赖经理认为，商业的发展依赖于城市的发展，商业发展则促进其规模转型。泉州“东进、南下、西拓”，为商业的发展提供了空间，而专业的大型商业的进驻也将提升这些区域的品质，促进其发展。
华侨大学曾路教授认为，泉州外来人口逐年增多并融入泉州的城市生活构成消费力的组成，另外，七、八十年代人成长起来并成为消费的主力，他们不仅敢花钱而且也会花钱，消费力比以前来说上了一个新的台阶。泉州商业需要多方面“引导”
在采访过程中，记者发现虽然各人对泉州商业发展的建议不尽相同，但大家都提到了同一个词：“引导”。
华侨大学曾路教授认为，引导包括多个方面：政府应该在社会公益层次、社会活动场所、交通设施等方面发挥作用，为商业发展提供便利，规范商业行为，指导商业发展；媒体、社会应该引导正确的消费观，为商业发展提供舆论支持；商业应该有专业人士介入，引导商家正确高效有序发展；商家应该丰富自己的营销手法，正确引导消费者购买自己真正需要的商品。
而嘉信茂广场陈总经理则认为，进入他们商场的四个门上都安装有紫外线人流检测器，可发出两道紫外线，当两道紫外线都感应同一个人时，就将数据传送到他们设的分析部门中，再将统计结果告知商户，使其能制定相应的营销策略；另外，他们还根据商家租金占其营业额的比例分类：20％以下为良性、20％—50％为警戒线、50％以上为危险，如果达到警戒线范围，他们给商家提出建议性意见，使商家能正确有效地发展。
鑫源麦德龙·国贸商城的赖经理则认为商家要加强对消费者的引导。现在泉州满大街都可见“打折”、“赠送”等，这样单纯的营销不仅效果有限，而且对整个行业的发展不利。应引进专业的管理公司，使营销手法多样化，将活动策划、事件营销、感情营销等多种方式结合起来。
事实上各商业也都在行动：鑫源麦德龙·国贸商城将在商场内开设酷街、中庭过山车、星级国际影院、真冰溜冰场；嘉信茂广场的美食广场即将对消费者开放；千亿地产的千亿大街以海丝文化为主题，既有良好的购物环境又融合传统商业特色。
城市化进程加速，泉州商业面临诸多全新机遇，随着大型商场、专业市场的崛起，泉州人的休闲购物有了更多选择。商海沉浮，谁能演绎成功真经，谁将主导泉州财富走向？请继续关注本报后续报道。如果你对泉州商业有自己的看法，欢迎致电22500130或者发邮件至shdow＠dnzb．com．cn探讨。
