上个世纪90年代初，泉州只有中山路一条商业街；而到目前，泉州城区已拓展成为“四纵四横”的商业动脉（四横即新华路、中山路、温陵路、田安路；四纵为东街—西街，九一街—庄府巷，津淮街—涂门街—新门街，义全街—泉秀街）。在这些综合商业街之外，通过政府的引导和市场的聚集效应，又逐渐形成一些特色商业街。如果把中山路片区称作泉州市区第一个商圈的话，以田安路、津淮街为中心的“第二商圈”地位不可撼动。然而，业界人士认为，随着中高档住宅云集、多个商业项目集中开发，坪山路以东有可能出现泉州市区第三个商圈。
　　
　　现象

　　多个商业项目兴起

　　日前，位于泉州丰泽区云鹿路中段的纯商业项目“鑫源·麦德龙国贸商城”开始接受招商咨询。据负责人之一沃尔斯宾副总经理赖宏亮介绍，该项目A区（麦德龙）将于今年12月份先行开业，B区招商也在同步进行中，预计将于今年年底或者2008年初开盘。

　　事实上，正当“麦德龙”项目加快工程进度的同时，同样位于该片区的另一商业项目“盛世融城”商业部分也正紧锣密鼓地运行中。据该项目经理曾景伟介绍，“盛世融城”商业部分是一个沿泉州泉秀路规划、经营面积达2.5万平方米、独立于小区之外的大型商业项目。目前正在进行外墙装修，预计明年年初对外开放。据悉，该项目正在同多家世界500强零售企业接触洽谈中。

　　另外，经过近两年的精心策划，泉州千亿大街已经初具雏形。泉州千亿地产有限公司发展部招商经理魏梅芬告诉记者，千亿大街规划经营面积达４.５万平方米，目前该项目景观配置已经基本成形。虽然招商结果尚未最终确定，但开发商将千亿大街打造成为“泉州最具特色的一条商业街”的决心不会变。如果再加上目前已经初具规模的金帝汽配城和现代家具城，目前该片区作为泉州市区第三个商圈的地位已经日益牢固。

　　开发模式日益专业化

　　在泉州以往的商业地产开发中，“底商”模式是我们经常看到的，而大型商业项目却很少。之前泉州市区商业的繁荣，包括新华都、大洋百货的进驻，都是市场自发行为，缺少开发商前期的整体策划和运作。但从该片区几个商业项目的开发看，开发商全盘运作的思路已经较为清晰，开发模式日益成熟。

　　“位于江滨路防洪堤之间的SM商业项目所采取的开发模式是先招商，后卖地建楼，这种订单式的运营模式多少已体现出商业地产策划思路。而在之前，开发商只有当大片的店面长期空置时，才会考虑整体的招商运作。事实上，一个商业项目运作要取得成功，在开发初期就应有全盘的商业运营思路。”赖宏亮告诉记者。

　　与SM项目相比，鑫源国贸商城在运作上又有所不同，除了引进世界500强企业麦德龙外，开发商还拥有一定的股份，项目部分商铺将会出售。此外，在充分保证入驻商家的权益下，开发商将对整个商业项目的运营进行统一管理，确保项目健康运营。

　　而“盛世融城”商业部分将采取出租商铺的方式经营，招商对象将以高端商家为主。曾景伟告诉记者，目前该片区一些已经开发的项目定位都比较高端，消费群体也应以高端客群为主。

　　分析

　　高端楼盘云集引发商机

　　就目前的开发进程看，泉州云鹿路周边区域是丰泽高密度居住区的几何中心，周围聚集诸多的高档住宅区及各类院校。前期已经入住的小区有“碧水湾”、“金帝花园”、“千亿山庄”、“宝珊花园”等楼盘，人气已经相当可观。而开发中的几个项目定位也比较高端，如“海景国际花园”、“盛世融城”、“瑞士花园”、“海星小区”、“宝秀小区”及重新组团的“东海滨城”等多个项目，届时几十个居住区将使坪山路以东板块成为泉州市区密度最高的生活圈。

　　此外，该片区聚集有各类大专院校，这也是吸引肯德基、必胜客等餐饮业巨头入驻的重要因素。就近的中营学院、泉州农校、北师大附中和泉州服装学校，再加上黎明大学、泉州师范学院，学生群体的消费能力不可小觑。

　　“项目运作之前我们做过大量的市场调查，很多泉州人周末都驱车去厦门的大型商业中心购物，在厦门不少高档百货商场的会员中，泉州人占有不小的比例。应该说，泉州人消费能力已经达到较高的一个层次，但目前泉州却缺少大型商业广场。”曾景伟告诉记者，目前泉州云鹿路周边运作中的几个商业项目都是上档次的大型商业购物中心或者大规模的仓储式大型超市，泉州商业地产的档次、规模和格局或将因此而改变。

　　地理优势决定发展前景

　　从地理位置看，泉州云鹿路中段扼守中心市区通往东海的两条通道———津淮街和泉秀路，雄踞未来新行政中心和商务核心区。客运中心站、丰泽客运中心汽车站近在咫尺，紧临国道324线、坪山路、福厦高速路，属泉州新老城区交汇中心区域。通过泉州泉秀路，半小时车程可覆盖晋江、石狮、南安等县市区域，辐射力强。

　　另外，目前泉州正全力推进立体交通网络和快速便捷的城际立体交通体系建设，江滨路沿海大通道、晋江大桥等路网骨架的建设，对于拉近东海与中心市区、东海与其他区域的距离，起着至关重要的作用。随着晋江大桥的建设，对于东海片区未来的发展，意义更为重大。据业内人士预计，在不久的将来，该片区将成为一条人口密集、经济繁荣、交通便利、商贸发达、消费能力强劲、发展潜力巨大的黄金地段。

　　赖宏亮告诉记者，突出的地理位置优势是当初“麦德龙”项目之所以选择落户该片区的决定性因素。一方面，泉州市区城市东移脚步日益加快，东部繁荣已经呼之欲出，特别是东海片区的重新组团为该片区人气提升提供了保障。另一方面，明年晋江大桥即将通车，届时将吸引大量来自晋江、石狮一带的高端客群。

　　观点

　　商业独立运作

　　有利于住宅品质提高

　　从该片区多个项目的开发模式看，原来“底商”的开发模式正在悄然发生变化，商业项目剥离住宅区独立运作、统一管理的趋势比较明显。业内人士认为，商业项目独立运作将有利于住宅品质的提高。

　　“‘底商’的开发模式，很多小区业主都曾吃过苦头，开发商对沿街店铺并没有进行统一管理，通常是卖完就撒手不管了。店铺经营类别相对杂乱，有的店铺经营餐饮，油烟和嘈杂的环境让小区的业主们苦不堪言。此外，很多消费者将车停在店铺前面的通道上，影响小区业主的正常生活。”曾景伟说，“盛世融城”也曾设想采取“底商”开发模式，经过几番论证后决定放弃“底商”设想，为此开发商承受不小的损失。为了保证住宅区的居住品质，目前住宅楼底层架空处理，将为业主开辟一些休闲场所。

　　促进新兴商圈形成

　　对于该片区商业地产集中放量的现象，业界也提出了不同的观点。嘉龙现代城王玉聪谈道，在许多泉州人的观念中，泉州市的东部地区尚处于刚刚起步的阶段，特别是在三四年以前，不少人都还觉得这里位置很偏僻，商业氛围很淡。而如今，借助东部发展的契机，多个商业地产项目开始同时发力，大家一起来运作和经营，商业氛围才有可能更加迅速地形成。同时，随着东部商业地产的带动，人气聚集到一定程度，将进一步带动商圈的繁荣。

　　盛荣集团董事陈志阳认为，从目前来看，虽然这一区域的相关配套并不完善，但是，其繁荣指日可待。另一方面，这一区域的大型商业项目集中，而且其商业模式已经告别原先纯“底商”的商业模式。项目一旦启动，不仅会吸引周边的人流，甚至更广区域的消费者都会到此，那时这一区域的商业价值才会凸显。

　　链接

　　鑫源国贸商城

　　最新动态：销售中

　　物业地址：泉州丰泽区云鹿路中段西侧

　　总建筑面积：约6万平方米

　　开发商：金鑫集团、诚源房产

　　点评：该项目占地43亩，拥有634个立体停车位，由金鑫集团、麦德龙、诚源房产联袂打造。业态引进国际上最为流行的新兴商业模式，充分满足中青年阶层的心理需求，迎合商业时尚。项目定位“年轻、时尚、潮流”，富有中西文化底蕴，赋予商业街旺盛的生命力和蓬勃无限的商机。集购物、休闲、时尚、趣味为一体的商业广场，赋予全新的购物享受和消费理念。

　　盛世融城

　　最新动态：招商中

　　物业地址：泉州泉秀路金帝花园正对面

　　建筑面积：2.5万平方米

　　开发商：恒富（泉州）房地产开发有限公司

　　点评：该项目是一个独立于小区之外的大型商业项目，地下一层、地面四层。目前该项目正在进行外墙装修，预计明年年初对外开放。据悉，该项目正同多家世界500强级的零售企业接触洽谈中。如果招商成功，项目的经营品质将大大提高。

　　千亿大街

　　最新动态：招商中

　　物业地址：泉州市津淮街东段

　　总建筑面积：地下品牌大卖场面积15000平方米，步行街一层总面积12318.57平方米，步行街二层总面积11319.22平方米

　　开发商：泉州千亿地产有限公司

　　点评：景观大街是该项目的一大优势，目前景观大街已经基本成形，激光音乐喷泉等硬件设施也已基本完工。该项目独具的休闲时尚与文化品位，将让消费者体验“在欣赏中购物、在购物中欣赏”的景观式互动购物形态。(见习记者　王钦温/文　王家煜)