“安内”力不从心 “攘外”困境重重

    导读：相关法律规定，业委会是业主自治、业主参与物业管理的有效组织。很多业主认为业委会的出现可以使物业管理中的一些不规范行为得到制止。但东方银座小区业主大会遭搅局、金盾商住花苑业主遭群殴等事件经本报披露后，广大市民开始反思。人们惊诧，当现代小区里不断上演类似的“管家”欺“主”事件之时，作为业主维权代表的业主委员会却往往有劲使不出。这样的事件反复出现以后，人们困惑于业主委员会究竟能干什么。如何让业委会摆脱尴尬的生存现状，真正实现小区民主自治，泉州还有很长的路要走。

    样板一

    尴尬求生——一个业委会的样本报告

　　“现在我们业委会要开会都搞得像以前白色恐怖时期地下党开会一样。”在东方银座小区业主苏女士（化名）家里，苏女士边拉下客厅里的窗帘边无奈地说。可以感觉到，苏女士的话语中透露出的还有一股畏惧感。果真，苏女士坦承，在考虑是否接受记者采访时，她曾犹豫过。

　　苏女士在担心什么？又在畏惧谁呢？交谈中，苏女士提起了两年前发生在她身上的一件事：2004年8月22日凌晨2点左右，苏女士下班回家时，在家门口曾遭到一次持刀抢劫，损失2万多元现金及黄金首饰若干。案件发生后，引起了全市多家媒体的关注，争相约她采访。身为当事人的她在接受一家媒体采访后的第二天，就在小区门口遭到不明人士的殴打。“当时眼睛肿得好几天都睁不开。”回忆起两年前遭遇那记“黑拳”的情景，苏女士仍然历历在目。

　　苏女士是小区的业委会负责人之一。晚上7点30分左右，在苏女士的召集之下，小区业委会的15位成员中有9位相继来到了她的家里。“我们差不多每个星期都会到这里聚一次。”苏女士的家成了业委会的“据点”。

　　“我们的这个业主委员会可以说是被物业公司逼出来的，整个成立过程一波三折，非常‘经典’。”谈起当初业委会的成立过程，在场的9名业委会成员至今仍记忆犹新。

    “草根业委会”之萌芽

　　2003年9月，苏女士一家搬进了东方银座，新的生活环境让苏女士一家对未来充满了期待。然而好景不长，业主们和物业公司的摩擦开始出现，起先是小区开发商承诺的各种配套设施没有落实、房屋面积缩水等合同性问题，再到业主东西频频遭窃，最严重的一次是小区里的12号楼从7层到12层的业主在一夜之间同时遭窃……“

　　业主们一次又一次去找物业公司反映，但始终没能得到满意的解决。”业主陈先生告诉记者，由于当时尚未成立业主委员会，在这些纠纷中，大家都只能孤军作战，毕竟个人力量很单薄，物业公司不但不买账，“反而怪我们业主不看好自己的车辆，不锁好自己的门窗”。

　　老陈回忆说，小区有500多户，大家来自天南地北，相互不认识，遇到问题也是各扫门前雪。但后来，越来越多的业主发现小区物业公司存在太多问题了，彼此之间相互议论，就慢慢走到一起了。这样，有几位业主开始拖欠物业管理费，以此与物业公司抗衡。“但是大家当时并没有意识到要成立业委会来维护小区业主的共同利益。”

　　苏女士在家门口遭遇持刀抢劫的案件在小区里传开后，许多业主深深感到住在小区里没有安全感。在几位热心业主的提议下，一些业主开始聚集在一起，开会讨论要一起找开发商与物业公司讨个说法。

　　“向律师咨询之后，律师建议我们先成立一个业主委员会，作为诉讼代表。”在律师的提醒下，苏女士等几位业主开始了成立小区业委会的漫长历程。

　　 两年诞生记之艰难

　　“成立业主委员会并不是件容易的事，最大的困难是召开业主大会。”在了解了成立业主委员会的基本程序之后，苏女士等几位业主开始意识到摆在他们面前的事情并不是那么简单。“首先得成立一个筹委会，然后再召集所有业主召开业主大会，投票选出业委会成员。”

　　细心的苏女士向记者出示了小区业委会诞生过程的所有记录资料：

　　2005年3月17日，小区里的12位业主聘请专门律师，双方签订“为东方银座小区成立业主委员会提供全程法律服务”协议合同，开始正式进入业委会成立的筹备阶段。

　　2006年3月17日晚上，在市区东涂居委会召开“业主委员会筹委会”，从200多名参加会议的业主中推举出41位业主组成筹委会联络小组，并将名单贴在小区门口公示。会上正式提出成立业主委员会的决议。

　　2006年7月8日晚上，在泰和酒店召开第一次业主大会，除市房管部门外，开发商、物业公司、居委会均应邀参加。会上业主们根据各自的投票权，投票选举出15位业主组成业主委员会，以及11位业主组成监察委员会，并制定了业主大会议事规则。选举结果报丰泽区建设局审批备案。

　　2006年8月3日，经丰泽区建设局备案登记，东方银座小区业委会正式成立。

　　“这个过程看似简单，其实要做到真的是太难了。”作为业委会发起人之一的胡女士回忆当时发起业委会的经过时，现在都觉得非常委屈。“当时挨家挨户去敲门，却被误会为有所企图，想捞点油水。事实上，所有这些开销都是我们几个人无偿垫付的。其实我们想的不过是大家的利益。”

　　“最大的阻力则是来自开发商与物业公司。”另一位发起人陈先生告诉记者，由于开发商持消极态度，不提供业主资料，召开第一次业主大会时，他们几个人不得不拿着喇叭挨家挨户通知开会。

　　“物业公司的几位负责人更是横加阻挠，因为他们害怕我们成立了业委会后会将他们炒掉。”据陈先生回忆，那个阶段，筹备组的几位成员的家里大多发生过各种各样离奇的遭遇，有的人家里门铃坏了，有的门锁孔被胶水堵上了，有的电线被拉断了，有的甚至接到恐吓电话……

    业委会身份之困惑

　　从苏女士提供的记录资料可以看到，业委会成立后第一次行使权力做的事就是，会同监察委员会，就小区众多业主所反映的一系列问题与物业公司召开联席会，“但是物业公司高层领导的无理导致会议无果而终”。

　　“为了维护广大业主的利益，我们业委会根据第一次业主大会的决议，决定公开招标选聘物业公司，并在《泉州晚报》上刊登了公告。”在所有的业委会成员看来，有超过三分之二的业主在背后为他们撑腰，又“得到了市房管部门相关领导的口头支持”，为小区业主自行选聘一位合适的管家应该不会有太大的困难。

　　然而，公告刊登之后不久，苏女士就接到了来自市房管局的电话，告知说有人投诉他们目前的业主委员会“不合法、不真实”，理由有二：个别业主委员会成员不是产权人不能当选委员，有部分业主委员会成员拒交物业管理费不能当委员。

　　“房管局的有关负责人通知我们业委会暂时不要开标，先将手续补全。”拿着盖有“丰泽区建设局”印章的备案证明通知书，小区业委会成员纳闷了：“业委会是按照《物业管理条例》的规定程序成立的，现在却质疑我们的身份不合法，到底应该由谁说了算？”小区的许多业主也不理解，“虽然有个别的业委会成员并不是合同上的购房人，但配偶是共同的房屋财产所有人，都是业主，为何就没有被选举权呢？再说，这些委员也是我们小区超过三分之二的业主共同推选出来的，凭他们对小区公益事业的热心就足够具备业委会成员的资格。”

    样板二：

    从自救到自治——业主自己办物业

　　业主委员会是要管事的，而且管事很难，但最高境界却是“无事可管”。在“世纪王朝”小区业主委员会成员的眼里，小区物业管理并不是件专业性多强的事。“逼走”物业公司后，他们摸着石头过河，没再聘请物业公司，他们自己就把小区物业打点得顺顺当当，价格比人家便宜，服务质量却比别人还高。已经步入正轨小区自治物管，似乎已经没什么事可操心的了。

    自治之路，始于自救

　　走进“世纪王朝”小区的时候，两个小区保安正拿着剪刀，有板有眼地“兼职”花草养护。小区内环境整洁，车辆进出有序，这种状态，似乎出自非常专业的物管公司之手。

　　但事实是，曾经的专业物管公司，让“世纪王朝”的业主们苦不堪言。小区曾经的业委会筹备组负责人，现在的小区物业服务处的主任连顺义讲述了小区从“自救”到“自助”的过程。

　　2001年年底，小区业主入住“世纪王朝”。不久后，业主就发现房屋存在缺陷，基础设施不配套等问题。业主要求开发商解决遗留问题，而有“父子”关系的开发商和物业公司则将问题踢来踢去。更让业主们受不了的是，物业公司还成了捞钱的工具。自来水接入，用电接入，物业都要收开户费。各种收费多如牛毛，服务质量却不见提高。有一段时间，小区物业工作人员仅有一名保安，环境脏得让人住不下去。

　　“住不下去”的事情确实也发生过。2002年夏季，小区的变电房因容量太低，维护不善，在用电高峰时发生爆炸。小区断电三天，许多小区居民酷热难耐，只好搬到酒店去住。

　　在这期间，业主也和物业公司闹，可是零零散散，始终不成气候。于是业主们想到要团结起来。在一系列极端的事情发生后，连顺义等几位业主挑头，发起成立业主委员会筹备会。当时这个筹备会不叫“筹备会”，而叫“业主自救会”。

　　 一朝被蛇咬，十年怕草绳

　　“世纪王朝”小区的“业主自救会”诞生后，就确定了两大任务：一是团结集体力量，和开发商交涉解决问题；二是解决和物业公司的矛盾，能用则用，不能用就炒掉。

　　维权需要成本。这次自救行动中，吃了大亏的业主表现出了极大的团结，以及对“业主自救会”核心成员的极大信任。短短几天时间，每户一千元的“自救基金”就收齐了。手中有钱的“自救会”聘请了法律顾问，要“真刀真枪”地与开发商和物业公司干。

　　此时，开发商因经济问题受到司法部门的查处。“后院起火”的开发商，再没能力和业主长期对峙，物业公司也因难以支持，在不久后撤出。就这样“世纪王朝”的业主颇具戏剧性地获得“自救行动”的胜利。

　　解决了前期物业的遗留问题，小区业主面临“以后小区怎么管”新问题。小区不能没人管，已经是大家的共识。但是，吃过大苦头的小区业主，不再信任物业公司。一个新的想法在他们中间冒出：小区自己管物业。

　　有了业主们共同“团结抗争”的基础，“世纪王朝”此后一系列过渡动作显得很顺利。自救会成员完成业委会筹备工作后，召开业主大会，成立业主委员会。业主们一致同意，不再聘请物业公司，小区自己组织“物业服务处”管理小区物业。业主委员会是领导机构，物业服务处是执行机构，服务处主任就是业委会筹备会核心成员、总负责人连顺义。

　  非营利，出效益

　　小区自己成立的物业服务处，一开始就确定两大原则，一是“以服务为宗旨”，二是“不以营利为目的”。这两大原则是否得到充分执行，直接关系到小区自治的成败。

　　为了保证“不营利”原则的执行，物业服务处主任连顺义对小区的物业成本进行预算。连顺义告诉记者，成本预算细致到连清洁工洗一次地板需要用几桶水，用多少洗衣粉都算进去了。最后，连顺义向业主委员会提交了小区18项物业开支的预算。

　　根据预算，小区业主拿到让他们十分惊喜的收费标准。物业管理费为：带电梯楼房每平方米0.7元／月，楼梯房每平方米0.3元／月，商务写字楼每平方米1.2元／月。除此之外，业主无需再交纳电梯费、公摊水电费、停车管理费等其他费用。这个标准迅速被通过了。

　　刚开始，还有人担心小区物业服务处收的钱会不够用，没想到的是，实际运行的状况比预算的还要好得多。连顺义告诉记者，收上来的物业费，除了支付各项开销外，每个月还能结余四五千元。

　　小区一线的工作人员，他们的收入也高于其他小区同等岗位的人员。保安每月1100元、清洁工800元、水电工1500元。他们年底有双薪，法定节假日按国家规定加倍发薪。连顺义说：“就是要把钱花在一线人员身上，他们才会尽力服务。我们的水电工随叫随到。这阵子要修剪小区花草，市场上一打听要300元。保安班长说，反正他也不忙，可以代劳，把这笔钱省下来。”

　　经济条件宽松，小区推出了许多免费的“超标服务”。物业服务处在小区围墙上装了铁丝网，开发商没给小区装监控，服务处花1万多元装了12个探头；小区每天清洁两次，水塔每半年清洗一次，季节交替时还请防疫部门来消毒；小区还添置1万多元的健身器材，每逢节日还有娱乐活动，今年中秋节小区博饼活动，买奖品就用了4000多元。连顺义告诉记者，额外花了这么多钱，2003年至今，小区物业费还结余10多万元。他现在考虑的是，怎么把这笔钱花在业主身上。

　　他说，现在一些物业公司和业主矛盾如此激化，不管小区业主怎么赶，他们还是赖着不走，或许“钱”就是重要的原因。

　　 透视：

    权利为何常留文件里？

　　所谓业主委员会，法定名称叫“物业管理委员会”，是指在一个物业管理区域内代表全体业主物业管理权益的法定组织，它可以独立行使民事权利，同时必须承担相应的民事责任。通常与业主委员会并蒂而生的是业主大会，有关文件规定：业主委员会由业主大会选举产生，可行使的职权包括：

　　选聘和解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理服务合同；审议物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算；听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；监督业主公约和物业管理制度的执行以及业主大会赋予的其他职权。

　　互信环境不足

　　记者在调查采访中发现，目前泉州市区有七成多小区没有成立业主委员会。即便那些成立业委会的小区里，物业管理公司很少是由业主委员会选聘的，而由业主委员会来解聘物业管理企业的事件似乎更是闻所未闻，至于按职权订立服务合同、参与物业管理费的预算等更是现实中诸多业主委员会可望而不可即的事。

　　在市区的福新花园，记者就有关业主委员会的事宜随机采访几个业主，得到的答复却如出一辙，“业主委员会？没有吧！没听说有。”一位入住小区近一年半的黄女士说。

　　显然这种情形不仅存在于一家小区，那么隐藏在被剥夺了知情权的业主们和不知道正在干些什么的业主委员会身后的究竟是什么呢？

　　行政色彩浓厚

　　一位法律界人士为记者揭开了谜底。该人士称，行政色彩浓厚和选举的弊端是造成业主委员会现状的主要原因。首先，由于业主委员会从成立筹备组到组建都不同程度地沾染了行政色彩，致使业主的自治性体现不够。

　　行政色彩主要表现在，2003年国务院出台的《物业管理条例》规定，业委会成立要经过所在地“街道办事处、派出所”等有关部门的指导。然而，关于“指导什么，是不是必要条件，没有街道办事处时怎么指导，它不去指导怎么办，派出所又是什么角色，缺乏这些角色的指导下成立的业委会是否具有合法性”等等一系列问题，《条例》里都没写。

　　《条例》还规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。东方银座小区业委会筹备组成员之一的王先生感叹道：“‘备案制’实施的时候，就变成了居委会盖章、街道办事处盖章、最后区县建委盖章的层层审批。”

　　法规难以操作

　　除了浓重的行政色彩之外，关于业委会成立的规定，许多文件中往往缺乏严密性。比如说，根据今年5月底泉州市房地产管理局下发的《关于加快物业管理区域成立业主委员会工作的通知》要求，“凡是业主入住率达50％或第一个业主入住满2年（含2年）的物业管理区域都应召开首届业主大会，成立业主委员会”。但同时又要求：“一个物业管理区域只能成立一个业主大会，原则上应以物业建设的宗地红线图、立项或规划批准的范围确定。”以东方银座为例就足以看出因文件规定缺乏严密性带来的不可操作性。东方银座与东方金典属于同一宗地红线图，但东方银座于2003年交付业主使用，而东方金典目前还在建中，前后早已超过2年的期限。

    新闻短评：

    反对“保姆的专制”不能仅靠业委会

　　业主委员会———诞生于城市基层的民主力量。理想状态下，它是民意的综合反映、是社区自治力量的核心，更现实的，它是反对时下物业公司实行“保姆的专制”管理最有力的武器。然而，现在多数业主委员会却束手束脚，业主们行使权力也举步维艰。

　　业主委员会的困境，恐怕与国人“多一事不如少一事”的思维惯性有关。业主委员会的成立，多与强烈的维权需求有关。被侵权的业主们通常会一起投入到与开发商和初期物业公司的抗争中。这种激情把本来互不相识的业主们团结到一起，而抑制了人们对于他人的猜疑。

　　但是，利益的结合固然可以形成暂时的利益同盟，却无力维系一个长远的自治组织正常运转。

　　业委会“安内”力不从心，“攘外”更是困境重重，业委会要和开发商斗、和物业公司斗、和各种莫名其妙的力量斗。与物业公司对立的虽是广大业主，但报复目标却往往集中于业委会寥寥数名成员。如果再没有其他支持力量，业委会真是个苦差事。

　　一位曾在海外生活多年的泉州业主告诉记者，在香港、在美国，社区内通常是没有这种业委会的，即使有也不是为维权而设。原因很简单，每个业主都是物业的“老板”。哪位“老板”被侵权了，向相关机构打个电话投诉，马上就会有政府人员来处理。如果情况属实，违规者会被罚得很惨，根本不需要聚集如此强大的维权力量。

　　可见，业主委员会正常行使权力的另一重要条件，是强大而有效的行政监管力量，社区自治需要制度保障。东方银座的一位业主曾向记者说过一段很尖锐的话：“我们成立业委会，阻挠的力量这么多，有关部门对我们的审批又如此严格。现在那么多物业公司违规，是不是也该以同样的严格态度对待之？”

　　可以说，业主自治，需要每个人、整个社会从头学起。