楼市新政策显现“短板效应” 境内外房企“冰火”两重天

    新华社专电（记者彭勇 蔡国兆 季明）自５月２９日国家九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》出台以来，房地产市场交易量锐减，国内的房地产企业或忙于商量对策，或观望等待。然而，与此同时，境外资本却异常活跃，他们或增加在国内的购房数量，或者大手笔购入土地用于长期开发，正成为国内房地产市场不可忽视的力量。

    专家表示，由于缺乏具体的限制措施，对境外资本的引导和管理正成为我国新一轮楼市宏观调控的“短板”。如果不重视，楼市宏观调控效果将可能打折扣。

    京沪楼市：成交低迷

    受国家政策影响，京沪等地楼市一片静寂，市场交易量锐减。北京楼市成交跌幅近三成，上海的情况也类似。据搜房网统计，６月１日至６月４日，上海新楼市场签约套数从７５９套猛降至５６９套，其中６月４日成交最少，仅成交４７７套。而在房产新政策实施前的５月３１日，这个数字曾经一度猛涨到１５４１套。

    深圳中原地产的数据显示，６月１日至７日，深圳二手楼的放盘量比以前增长一倍多，然而成交量却下降了五成多。

    房地产市场出现的变化急坏了很多开发商。据知情人士透露，国家楼市新政策出台一周以来，珠三角、长三角等地的房地产开发商们都不愿面对公众和媒体。他们埋头于商量对策。广州一位地产企业高管告诉记者，目前当地的一些开发商都在急着四处寻找设计师，希望通过他们拿出具体的方案来规避政策的约束。记者了解到，在广受关注的户型问题上，设计师们给出的方案有增大阳台面积、增设中空花园、设计子母房或错位“准复式房”等。

    “上有政策，下有对策。开发商们现在搞的都是‘小动作’，他们希望在国家政策的大环境下获得豁免，而没有从行业可持续发展的层面上进行反思。”深圳社科院城市营运中心主任高海燕认为，国内大多数的开发商都是“淘金者”，大部分的房地产企业都是市场上的过客，他们习惯于在暴利环境下“捞一票”，缺乏长期经营的企业理念、专业化能力以及发展战略，因而这些开发商们根本就没有从长远角度反思问题，只是投机钻营式地寻找“对策”。

    境外资本：逢低进入

    就在楼市成交低迷、国内开发商万马齐喑时，境外资本却相当高调，一方面他们公开回应，否认存在外资大量涌入中国房地产市场的现象，一方面却加快了在内地扩张的步伐。

    第一上海投资有限公司日前发布公告，其附属公司将以现金８５００万元收购广东中山市财联置业有限公司资产，协议已于６月１日签订。通过该协议，第一上海不仅取得中山市长江水库旅游风景区一块约１０万平方米土地的使用权及其上在建物业，而且还获得约８０００平方米供兴建相关道路的土地使用权。据称，这些物业建筑工程已经停工一段时间。

    同样是在国家房地产新政策出台后不久，香港新世界中国地产有限公司在贵阳市通过公开挂牌出让方式以１３．４６亿元巨资取得２９３５．１３亩土地的开发权。该地块总建筑面积可达３３５万平方米。

    此外，摩根士丹利、高盛、花旗房地产投资基金等海外机构均对中国房地产市场表示了浓厚的兴趣。不少机构的触角甚至已经伸向了二、三线城市。

    国家的宏观调控反而使境外资本有了逢低进入的机会，一位房地产专家分析说，因为在国家紧缩地根、银根时，一些小型的开发商无力应对，其留下的项目就成了境外房地产“大鳄”的“美食”。

    “项目资本金达不到３５％的不得发放贷款，国家出台这条措施的本意是打击地产商利用银行贷款囤积土地。但事实上目前大开发商的融资渠道相当广泛，对其影响有限。如果对外资涌入房地产领域反而不加限制的话，房地产市场很可能被外资和国内地产寡头所控制。”广东省人民政府参事潘蜀健说。

    与这些港资企业逢低进入国内市场，着眼长远发展相比，一些境外投资机构抱着人民币升值的预期，大规模购买房产以便在短期获利更为可怕。专家表示，国家辛苦调控下来的房价，可能反而成就了国际资本的逐利。

    调控“短板”亟须补齐

    根据“短板理论”，水桶的盛水量取决于最短的木板。调控房地产市场是个系统性的工程，国家九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》也包含了多重的政策含义，但显然，在对如何限制外资进入国内房地产方面，《意见》是付之阙如的。

    据了解，在上海房价节节攀升和人民币升值预期形势下，目前海外资金涌进上海房市投资势头十分凶猛，不仅我国的香港、台湾，而且韩国、新加坡甚至澳大利亚、加拿大的投资客也十分看好上海房市增值潜力。复旦大学教授尹伯成表示，外资大量涌入上海房市，有可能会进一步推高房价。

    上海房地产界独立评论人士顾海波则说：“长三角、珠三角、北京等城市房地产市场对国内外‘热钱’的敞开怀抱，严重地透支了当地老百姓的购买力和土地资源，给可持续发展留下了巨大的隐患。”

    为此，顾海波建议：对外资房率先实行２０％以上的交易增值税、物业税，增加住房持有成本，提高别墅等高档房的契税，适当提高首付，适时提高利率，杜绝３套以上住宅的房贷直至不准购买３套以上住宅；严厉打击房地产领域的商业贿赂，防止国外“热钱”扰乱房地产秩序进而扰乱我国经济、金融和社会秩序。

    深圳社科院城市营运中心主任高海燕表示，此次国家楼市新政策的出台，事实上意味着国内的房地产行业进入了一个新的时代。原来开发商凭借关系，搞到土地和贷款就可以建房赚钱的时代已经过去了。“现在开发商应该考虑如何加强专业化能力，来面对新的房地产市场格局，而不是期望着各地的实施细则成为‘救命稻草’。” 高海燕说。