房产维权亟须立法保护

　　对于众多买房人来说，花一辈子的积蓄买套房产实在太不容易了，让人费心的不仅仅是地段、楼层等等那么简单，还要提防着房地产是不是有猫腻，天花乱坠的广告是不是在迷惑着你。因为身边的房产问题实在太多了，而且很难获得解决，购房者往往最后迫不得已才会拿起法律的武器，如果这也不能维护购房者合法权益，只能说明一个问题———加速完善涉及房地产方面的立法实在太迫切了。

　　依笔者一己之见，首先要建立和完善保护购房者合法权益的配套法律法规，严格执行最高人民法院出台的“商品房若干问题的司法解释”等相关条例，行政主管机关对一些严重侵害消费者合法权益的开发商更要加以重罚；其次，应规范房地产市场秩序，对经营主体、广告宣传、房屋面积、房价构成等制定要充分体现公平、诚信原则，使消费者买得明白，住得安心；此外，必须保证消费者最基本的“知情权”，建立起商品房市场的信誉机制。在商品房的土地出让、立项、规划、售楼广告、面积计量、质量检测、合同等各个阶段、各个环节，充分体现对消费者透明的原则。□记者苏智峰

   日前，中国质量万里行促进会公布了这一年里的十大投诉热点，房产物业投诉一跃成为第一大热点，这也成为两会代表、委员关注的问题，针对消法中关于房产的条款少而泛，有代表呼吁立法保护购房者的合法权益。是什么原因导致房产投诉日益增多，而且极难解决呢？请看记者调查———

　　购房维权咋就这么难

　　林平是一名建筑工程师。林平于2001年7月3日向泉州市某房地产公司购买了址在市区龙宫巷的商品房一套，总价款为24.3万元。双方在《商品房买卖合同》中约定，房地产公司应于2002年5月30日前，交付验收合格的商品房，并签署房屋交接单，逾期一日按总房款日万分之一支付违约金。合同签订后，林平依约付清了首付款7.3万元，并按揭贷款17万元付清总房款。

　　签订合同后，出于自己所从事的专业，林平常常到工地上走走看看。没想到，问题就出现在林平的眼皮底下：林平发现，在施工过程中，房屋屋面混凝土结构存在大量的“蜂窝孔”、“露筋”等质量问题。当林平将这些问题向该房地产公司的现场监理反映后，得到接受整改的口头承诺。2001年10月的一天，当林平再次到施工现场时，发现工人只是简单地用一些水泥沙浆将“蜂窝孔”随便抹一抹，而且不按设计和施工规范的要求施工，砖墙未设拉结筋、室内电缆线未加装PVC外套管等偷工减料现象，导致该商品房屋面板出现多处结构性贯穿裂缝，每逢雨天，屋面板多达二十几处滴漏水。林平再次将问题反映到房地产公司，得到的同样是同意整改的口头承诺。熟悉施工现场的林平，就用相机将现场的施工情况拍下来，准备再次向房地产公司反映。

　　2002年5月份，房地产公司通知林平交接房屋。由于房地产商不能根据合同约定提供房屋竣工验收合格证书，林平不同意交接，只是将该套商品房存在的质量问题写在房地产公司提供的商品房交接单上，但并没有签字同意接收。房地产公司答应将对这些问题进行全面的整改。出于对自己所购买的商品房质量的担忧，林平从房地产公司那里借来钥匙，以方便自己可以随时到现场跟踪整改情况。“但直到2002年9月份，房地产公司只是对房屋进行表面的处理，屋面漏水问题仍没有解决。”其间，为了维护自己的权益，林平多次与房地产公司交涉，公司曾派了两个监理人员到现场看了一下，什么也没有做，便匆匆而去。

　　2002年国庆节过后，家人催林平赶快装修房子，林平又赶到房地产公司去交涉，均被告知总经理与总工程师出差去了。没办法，林平只好向泉州市建设局质量安全监督科反映，得到回复说会通知房地产公司进行整改，但直到2003年8月份，漏水问题都没有得到解决。其间林平与房地产公司交涉不下二十次。

　　2003年8月5日，林平终于找到房地产公司的总经理。经协商，房地产公司同意组织有关专家到现场解决，一周后给答复。一个星期以后，一切都销声匿迹，好像什么事都没发生过。林平只好再次去了房地产公司。工作人员告诉他说，去年5月份林平已经从房地产公司拿走钥匙，“房子交接已经一年多了，有问题的话你可以去找质检部门鉴定。”为了结束长达两年多的“马拉松”纠纷，林平于2003年9月3日一纸诉状将该房地产公司告上法庭。

　　“有人说想买到称心如意的房子难，没想到买房后出现问题更多、更复杂，购房维权咋就这么难啊！”林平再三叹息。□记者苏智峰文／图

　　数百户业主投诉开发商

　　记者在活动现场看到了这样一幕：市区某小区的数百户业主手里拿着投诉材料，集体联名将小区的开发商欺诈事实向泉州市房管局投诉。

　　陈先生是前来投诉的业主之一。据陈先生介绍，他们于1999年陆续向该开发商购置并相继入住，但到目前开发商不仅没有根据当时签订的售房合同约定的小区配套设施及规范管理，连业主的土地证、产权证也没有落实。

　　“开发商不能兑现自己的承诺，严重侵犯了业主的合法权益。”陈先生拿出一张当时该楼盘的售楼广告，记者看到，在这张印刷精美的广告上，印有游泳池、健身房、亲子游乐中心、保健中心、社区影院、图书室、台球室、科技电脑国际网络中心等精美的图片。“大部分业主都是看到广告上的内容后才与开发商签订购房合同的。”陈先生告诉记者，他们当时与开发商签订合同时，已将这些内容作为条款写入合同的附件，以为签了合同就给购买的合同上了“保险栓”，梦想着自己的家园美景。

　　“没想到我们入住快5年了，这些东西连个影子都没见着。”陈先生告诉记者，不仅如此，小区内的休闲场所也被开发商私自卖给别人开网吧，一些公共设施场所被随意变更使用功能和用途，就连地下停车场也变成了收购破烂的废品仓库，存在着消防安全隐患。小区的业主数十次找开发商协商，但均被以配套设施正在建设、产权证正在办理为由给拒绝门外。

　　“现在连开发商也跑了，我们只能依靠各级有关部门来解决，希望这些问题能早日得到解决，我们这些老百姓再也折腾不起这些事情了。”陈先生感触颇深。□记者苏智峰文／图 　　

房产投诉前人头攒动

购房维权难在何处

　　记者从泉州市房产协会了解到，商品房消费申诉的问题集中在三方面：一是房屋和附加设施质量差；二是商品房合同违约严重；三是商品房市场虚假宣传、欺诈销售多，严重误导消费者。

　　泉州市房管局陈科长告诉记者，对消费者来说，虽然商品房与其他消费物品同属商品性质，但商品房的投诉与其他商品的投诉不一样，因为商品房消费申诉涉及的标的额大，交易手续繁多，原因复杂，纠纷难以调解，成为申诉处理的难点。

　　★第一难：质量问题鉴定难

　　当行走在泉州市区时，我们常常看到这样的宣传模式：某楼盘由某知名设计院设计，由获得鲁班奖的某建筑公司承建等等。省五建公司一位不愿透露姓名的项目部经理告诉记者，从正常的项目运作流程来看，这没什么问题，但建筑市场是个大市场，也讲究市场细分，但是谁来承包、预算是多少就有猫腻了。该人士向记者透露，现在的房地产开发一般是层层转包。层层转包的直接后果是层层盘剥，层层盘剥的结果是建设资金严重不足。建筑商为了保证利润，只有偷工减料，这就是质量问题层出不穷的根源。

　　虽然购房者与开发商签订购买合同成为业主后，有权介入施工过程中的质量监督，但大部分购房者缺乏专业监督知识，不能真正有效地行使这项权利。一些建筑商与监理公司表面上是对购房者负责，实际上是对开发商和银行负责。实际上，这就为日后的质量问题埋下了隐患。况且，诸如由于偷工减料而引起的房屋渗漏、管道渗漏、墙体开裂等质量问题并非短时间内就会暴露出来的，而常常是购房者入住一段时间后才逐渐显示出来的，而此时开发商则以“购房者使用不当”为由来拒绝承担责任。法院对房屋质量问题的判定依据也只限于“最后一次鉴定结果”，而这个结果恰恰是对开发商十分有利的证据。

　　★第二难：维权成本太高

　　有些购房者在买房过程中遇到问题，总会说“我要到法院告你”，一些开发商更是不含糊，一副“来者奉陪”的脸色。但是由于目前国内律师费、诉讼费、鉴定费等相对较高，购房者轻易与开发商诉诸官司，并不合算。要知道诉讼维权的成本实在不小，更重要的是许多涉及房地产的法律在国内还是空白，购房者即使花费大量的财力、物力及精力，打赢官司的几率也不大。

　　★第三难：消费者缺乏相关知识

　　目前，商品房销售中，买卖双方经常就合同中的某些条款达不成一致意见，且开发商经常以各种借口拒绝购房者的合理要求，并声称国家就是这样规定的。但是由于购房不懂法律，经常对开发商的拒绝表现得很无奈。

　　王律师分析说，由于房地产行业专业性强，大部分购房者对行业情形不熟悉，尤其是在购买期房时，购房者大多借助的是开发商提供的楼盘模型或销售广告才有一种模糊的概念，而自身又缺乏判断。因此，购房者的心理预期与现实很容易产生差距。而根据规定，除非合同里有特别规定，销售广告是不具有法律约束力的。□记者苏智峰